Vážení členové družstva, vážení vlastníci,
jak je vám již známo od 1. ledna 2014 dochází k zásadním legislativním změnám, které významnou měrou ovlivní nejen samotnou činnost družstva, ale též činnost společenství vlastníků.
Z tohoto důvodu jsme se rozhodli vás se stručností informovat o zásadních změnách ve společenství vlastníků, jež přináší nová právní úprava.
Bytové spoluvlastnictví upravuje z. č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník (dále jen NOZ) v § 1158 a násl.
Účinnost NOZ se jím všechny společenství vlastníků musí bez dalšího řídit.
NOZ vychází z premisy, že bytové spoluvlastnictví nelze “unifikovat” a klade proto mnohem větší důraz na stanovy společenství vlastníků, jakožto na jakýsi “vnitřní předpis”, jehož obsah je třeba individuálně přizpůsobit poměrům každého společenství. Každé společenství vlastníků by proto mělo pečlivě zvážit, která ustanovení stanov je vhodné s účinností NOZ změnit.
NOZ ukládá těm společenstvím vlastníků, jejichž stanovy vychází z úprav Zákona o vlastnictví bytů (dále jen ZOVB), je změnit v těch částech, která odporují donucujícím ustanovením NOZ s tím, že takováto ustanovení pozbývají závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (§ 3041 odst.2), tedy dnem 1. 1. 2014.
Lhůta pro změnu stanov je 3 letá, počíná běžet momentem účinnosti NOZ (1. 1. 2014) a společenství vlastníků musí změněné stanovy v této lhůtě doručit i příslušnému rejstříkovému soudu. V případě názvu společenství je však lhůta 2 roky. Neučí-li tak, a to ani v přiměřené lhůtě, kterou mu poskytne příslušný rejstříkový soud, soud jej může zrušit. Likvidace společenství vlastníků je vyloučena, práva a povinnosti přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru dle jejich podílu na společných prostorech domu (§ 1261 NOZ). Důsledky zrušení společenství vlastníků mohou být pro jeho členy velice nepříjemné (narušené fungování domu, přechod závazků na členy, zablokování převodu bytových jednotek).
Proto si vás dovolujeme upozornit na některé povinné náležitosti stanov SVJ jako např.:
-
název společenství vlastníků musí obsahovat slova “společenství vlastníků” (dle ZOVB pouze “Společenství”),
-
sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo !!! ,
-
společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech jeho členů, neboť nejde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ; správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci,
-
popis práv a povinností členů společenství a popis způsobu jejich uplatňování co by povinnou náležitost stanov,
-
určení počtu volených orgánů, počtu členů volených orgánů, délky funkčního období, způsob jednání a usnášení,
-
určení prvních členů statutárních orgánů (nikoli další, kteří je ve funkcích později nahradili či nahradí),
-
pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
-
pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek,
- prekluzivní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnutí shromáždění je 3 měsíční ( dle ZOVB byla 6 měsíční),
-
ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí většina hlasů přítomných vlastníků jednotek na shromáždění (dle ZOVB bylo sice kvorum shodné, ve vzorových stanovách však byla uvedena nadpoloviční většina všech vlastníků),
-
nově lze rozhodovat mimo shromáždění vlastníků jednotek hlasováním tzv. per rollam vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné (vzorové stanovy umožňovaly tento způsob hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků, pokud nebylo upraveno jinak) ke schválení je zapotřebí většiny hlasů všech jednotek.
Z dalších výrazných změn NOZ bezprostředně se týkajících stanov společenství vlastníků nelze přehlédnout, že k rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků o:
-
modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu (kde dle ZOVB bylo kvorum 3/4 hlasů všech členů společenství vlastníků),
-
obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu (kde dle ZOVB bylo kvorum 3/4 hlasů členů společenství vlastníků přítomných na shromáždění),
již bude nově postačovat kvorum většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.
NOZ nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem (cizí osoba).
Důvodem pro změnu starých stanov není pouze odlišné názvosloví NOZ (např. pověřený vlastník – předseda společenství vlastníků), protože však stanovy musí mít formu notářského zápisu (§ 1200 odst. 3 a § 2 NOZ), doporučujeme v souvislosti s touto nezbytnout úpravou vše sladit s názvoslovím NOZ tak, aby tento “nesoulad” nepůsobil zmatečně.
Povinné zakládání do sbírky listin
Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná úplná znění, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek. Zákon rovněž stanoví i sankce za porušení této povinnosti.
V závěru ještě chceme upozornit na zákon č. 67/2013, kterým se upravují s účinností od 1. 1. 2014 některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor s byty.
Převody vlastnických práv k jednotkám upravuje s účinností od 1. 1. 2014 zákon č. 311/2013 namísto dosavadního zákona č. 72/1994 Sb.
V Ostravě 18. 12. 2013
JUDr. Václav Hrubý
právník družstva